城市小区处置问题波及千门万户，业委会的选举和更换、物业服务企业的选聘妥协聘、维修资金的筹集和使用、建筑物及附庸要领的维修和更新修订等往往激励纠纷。近日，福建省厦门市想明区东说念主民法院就审理了这么全部案件。

2021年，厦门市某小区电梯开辟老旧出现故障，时任第三届业委会主任陈某负责电梯更换项诡计招标采购职责。同庚12月，某立机电开辟公司凯旋中标，包括陈某在内的5名业委会委员在中标成果报告书的评委处署名。

2022年1月起，因里面不对，多名委员陆续辞去第三届业委会委员职务。街说念办出具换取函，载明：现因某小区第三届业主委员会成员东说念主数不及持重委员东说念主数的二分之一，凭证有关章程，应从头组织召开业主大会会议，从头选举新一届业主委员会；重选时辰需上交第三届业委会公章至街说念办，并将任期内经手的协议、账目等有关材料封存，待新一届业主委员会选举完成后进行顶住。2月22日，街说念办向陈某现场报告并投递上述换取函，并在小区公告栏粘贴该换取函。

2022年4月，陈某仍然算作甲方第三届业委会法定代表东说念主，与乙方某立机电开辟公司订立了开辟贸易协议。

同庚7月，该小区从头选举产生第四届业委会。9月，某立机电开辟公司条款第四届业委会赓续实践开辟贸易协议并支付有关款项。第四届业委会示意旧电梯经由维修后尚纰漏使用，小区业主均不欢跃更换，不欢跃赓续实践开辟贸易协议。某立机电开辟公司遂将第四届业委会诉至法院。

法院经审理以为，在订立开辟贸易协议期，陈某已不具有代表第三届业委会对外订立协议的履历，且其行径不组成表见代理。法院遂作出判决，驳回原告某立机电开辟公司全部诉讼央求。

法官说法：

中华东说念主民共和国住房和城乡设立部《业主大会和业主委员会换取功令》第五十八条章程，因客不雅原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员东说念主数不及总和的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，不错由物业场地地的住户委员会在街说念事业处、州里东说念主民政府的换取和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，某小区第三届业委会因成员东说念主数不及持重委员东说念主数的二分之一，街说念办已于2022年2月出具换取函，条款该小区从头选举新一届业主委员会，并条款陈某上交第三届业委会公章。陈某已于当日收到上述换取函，换取函亦对整体业主进行公示，此时该小区场地地的住户委员会已代行业主委员会的职责，陈某已不具有代表第三届业委会对外订立协议的履历。且某立机电开辟公司已于2022年1月和3月接到社区居委会对于陈某无权代表第三届业委会订立协议的报告，因此某立机电开辟公司在2022年4月3日订立居品开辟贸易协议期，莫得原理赓续信托陈某具有代表第三届业委会的职权，某立机电开辟公司并非善意第三东说念主，陈某的署名行径亦不组成表见代理。（本报记者 沈荣）

法条结合：

《中华东说念主民共和国民法典》

第一百七十一条 行径东说念主莫得代理权、卓著代理权或者代理权休止后，仍然实践代理行径，未经被代理东说念主追尊的，对被代理东说念主不发奏效用。

相对东说念主不错催告被代理东说念主自收到报告之日起三旬日内赐与追尊。被代理东说念主未作示意的，视为断绝追尊。行径东说念主实践的行径被追尊前，善意相对东说念主有吊销的职权。吊销应当以报告的样子作出。

行径东说念主实践的行径未被追尊的，善意相对东说念主有权央求行径东说念主实践债务或者就其受到的损伤央求行径东说念主补偿。然而，补偿的范畴不得逾越被代理东说念主追尊时相对东说念主所能得到的利益。

相对东说念主知说念或者应当知说念行径东说念主无权代理的，相对东说念主和行径东说念主按照各自的时弊承担包袱。

第一百七十二条 行径东说念主莫得代理权、卓著代理权或者代理权休止后，仍然实践代理行径，相对东说念主有原理笃信行径东说念主有代理权的，代理行径有用。

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